前回の記事、アパート・マンション経営での物件選びでは、物件の探し方を少しだけかじりました。
ただ物件の選定方法ですので、とっかかりとなるものがあれば、なお物件を選びやすくなるでしょう。
そこでどのような物件がねらい目なのかについて、個人的な意見として紹介します。
目次
初めて買うなら安値の物件から
初めて買うのであれば、いきなり大きな物件を買う事はおすすめしません。
特にRCで都市の物件なんかは、そもそも融資の関係で買える人は限られているかと思いますが、大きいものを買うという事は、それだけリスクも大きいという事です。
確かに、大きいものが買えれば、それだけ利益も大きくなりますし不動産そのものの資産も大きいですが、ある程度経験を積まないと難しい問題も多々出てきます。
まずは小さい金額から始めて行き、投資物件の数を増やしていく事で、経験値を積むと共に、資産を伸ばしてきましょう。
実直に経営していく事で、持っている物件も担保となりますし、返済能力や銀行との付き合いも長くなれば融資が受けやすくなります。
利回りの高い物件
利回りの高い物件を買いたいと思うのは誰もが思う事ではあります。
どのような物件が利回りが高い物件かというと、
- 築年数の古い物件
- 都心や駅から離れた部屋付けに課題のある物件
と言うのがざらです。
簡単に満室になるような物件が、利回りが高く売られているという事は稀ですし、もしそのような物件があっても売り主に事情があったのか、物件自体に問題があったのか慎重に見極める必要があります。
基本的に利回りが低い物件は、それだけ力がある物件で販売価格も強気であるという事です。
逆に、利回りが低い物件は満室になればこそ高利回りを発揮しますが、客付けに課題がある為に、販売価格も弱気という事です。
田舎の物件はおススメ
田舎の物件とだけ言われると、空室問題に不安があることは間違いありません。
ただ単に田舎という事だけでは、物件は流石に買えません。
上記で説明したように、田舎であれば利回りの高い物件という事が殆ど。
つまり、田舎物件は満室になれば美味しい物件だという事です。
では、田舎で満室になる見込みがある物件はどのような物件か…
それは、衛星都市です。さらに大手企業の誘致に積極的で、すでに大手企業の工場があり人口の流動性がある都市がおススメです。
衛星都市と言うのは、東京や大阪のように大都市の郊外にある補助的な役割を持つ都市で、いわばベッドタウンのような都市です。
ただ、ベッドタウンというだけでは客付けに不安が残りますので、工場があり工場勤務の転勤者も狙えると、なお良いでしょう。
大手法人であれば、社宅として法人契約をしてくれるケースもありますので家賃滞納などのストレスもなく貸すこともできます。
特殊な土地柄を探す
特殊な土地柄の市町村というのも、場合によってはオーナーにとって安定的な利益をもたらすこともあります。
例えば、とんでもなく田舎だけど大学が近くにある物件や、外国人の多い地域、宗教都市等、これらの特徴があるという事は、ある程度の断続的な需要が見込めるという事です。
なにもないよりも、こうした特徴を持つ市町村を狙うのもありかもしれません。
もちろん事前の調査は必須になります。
まとめ
アパート・マンション経営をするにも、人それぞれで何が優先なのかは変わってきます。
手を掛けないでも楽に満室になる物件や、利回りの高い物件。将来的に売却を視野にいれて運用する物件、様々だと思います。
今回は、多くの人が一番気になるであろう利回りが高い物件をメインに考え、田舎であるとか古物である物件で、どのような場所の物件ならば…という事を紹介しましたが、
賃貸経営の業界は、一見競合の多いレッドオーシャンのように思いますが、実際は供給の足りていないブルーオーシャンの土地もあります。
そこを見極めることが出来れば、アパート・マンション経営の成功に大きく近ずきます。