不動産屋はコンビニよりも多いと言われます。
しかし、不動産の中でも業務内容は多種多様。
大きく分けて、販売代理・仲介・管理に分かれています。
今回は、その中でも特に多い仲介業について。
目次
不動産仲介業とは
不動産仲介業とは、その名の通り仲介を生業とする事です。
とはいうものの、不動産企業は仲介を専門的にやっていたとしても、管理や販売代理のような仕事も時として行う事もあります。
不動産仲介会社は、基本的に店舗を構えて営業している事が殆どですので、見たことがないという人はいないと思いますが、駅前で乱立している不動産屋が基本仲介業者です。
具体的な店舗で言うと、エイブル・minimini・アパマンショップ等です。
業務内容は
不動産の業務内容は、難しいように思われますが非常にシンプルです。
- お客様が来店
- 賃貸・売買の希望条件についてヒアリング
- 物件があるか専用のサイトで調査（物件確認）
- 管理会社に空室があるか確認
- お客様と物件の選定
- 現地確認・内覧
- 物件決定・契約日入居日の確定
- 入居手続き・入居審査（管理会社）
- 入居説明・契約書類・鍵渡し
- 入居完了
というのが、基本的な流れになります。
ここで、重要な事は仲介業者はあくまで仲介ということ。つまり、殆どの物件はどこの仲介業者でも仲介できるという事です。
ですので、対応を誤ったり、お客様とのフィーリングが合わなければ、他の仲介会社に行かれてしまいます。
どこの仲介会社でも、紹介できる物件はほとんど同じですので。
物販でいうと、小売店（仲介会社）がメーカー（管理会社）に発注するようなものなのです。
どのように利益をあげるのか
不動産仲介業は、仕入れも無ければロスもありません。
体一つで稼ぐことができます。強いて言えば、事務所のテナント料と、通信費・車両費等くらいです。
事務所に宅建をもつ人がいれば、業務出来ますので、学歴・資格がなくても営業はできます。
ある種、サービス業ともいえます。
不動産は儲かるとよく言われますが、不動産は売上格差のある職業ですので、上がいれば下もいます。
ですが、確かに出来る営業マンはとんでもなく稼ぐことができます。
殆どの企業でが、出来高制ですので。
利益は、お客様が物件を決定すると発生する売上、仲介手数料がそのまま利益になります。
しかも、消費税も加算されますので、その分も売り上げになります。
例えば…
家賃100000円の物件を成約すると、消費税を入れて108000円が仲介手数料となりますので、売上は108000円です。
仲介手数料以外にも
上記では、仲介手数料についての売上を説明しましたが、実はそれだけが不動産仲介業の売上ではないんです。
仲介手数料は、お客様から支払われますので表に見えるものですので、皆さんご存じだと思いますが、
物件オーナー（管理会社）側からも、ADと言われる広告料が売上に入るのです。
仲介手数料が「A手」と言われるのに対し、広告料は「B手」と呼ばれます。手というのは手数料の略ですね。
一体どれくらい広告料がもらえるかというと…
物件・オーナー（管理会社）によりけりです。
基本的な考え方は、入居者が決まりにくい物件は広告料が高く。決まりやすい物件は広告料は安いです。
決まりにくい物件は、広告料を仲介会社に多く支払う事で、入居者を連れてきて欲しいわけですので。
広告料自体がない物件もありますが、オーナー（管理会社）の裁量次第になりますので、家賃の0.5ヵ月や1ヵ月・2ヵ月、多いところでは3ヵ月も払ってくれる物件もあります。地域慣習による決まり方も多い。
もし、100000円の物件で広告料が2ヵ月なら…
108000円（A手）+200000円（B手）＝308000円
308000円もの売り上げとなるわけです。こんな美味しいモノは稀ですが。
その他にも、たまに「C手」なるものを出しているオーナーや管理会社もあります。
これは、キャンペーン的なものになるのですが、「A手」「B手」にプラスして商品券や、商品を用意してくれたりもします。
こちらもなかなかお目にかかることもありませんが。
営業マンの平均的な売り上げ目安
どのように売上を立てているのかは上記でイメージできたかと思います。
それでは、実際に営業マンがどれくらいの成績を上げているのかというと目安は以下になります。
- 年間売上1000万円…新入社員
- 年間売上2000万円…一人前
- 年間売上3000万円…トップ営業マン
といったところでしょうか。
賃貸仲介では年間売上2000万円を目指すというのが一般的な指標となります。
年間売上が3000万円までいくと、その部署・支店ではトップに近いと思います。
給料の相場
先にも、言いましたが不動産営業は出来高があります。
会社によって、出来高や基本給は様々ですが平均的なものは以下
基本給20万円+売上の20％＝給料
これで行くと、売上2000万円の年間給料は…
20万×12か月+2000万円×0.2＝640万円
売上3000万円の年間給料は…
20万×12か月+3000万円×0.2＝840万円
となります。
中には、完全出来高制で売上の30％のところなどもあります。その場合…
売上2000万円の年間給料は…
2000万円×0.3＝600万円
売上3000万円の年間給料は…
3000万円×0.3＝900万円
あくまで一例ですが、出来る人ほど完全出来高でも歩合の大きい方が良いという事です。
まとめ
今回紹介したものは、参考程度になります。
オーナー（管理会社）からの広告料についても、地域の慣習などがありますので一概には言えません。
例えば、大阪では広告料1～2ヶ月が多くありますが、東京ではあっても0.5ヵ月でない事が殆ど。
売上に関しても、3000万円でトップ営業マンと言われますが、突き抜けて5000万円をたたき出す強者もいます。
不動産は、結果が給料に反映しやすい業界ですので、合う人にはとことん合う業界となりますが、逆であれば精神的にきつい事も確か。
しかしながら、確実に営業マンとしての実力はつくはずです。