【不動産経営】既存物件の利回りを最大限に高める

不動産
この記事は約4分で読めます。

不動産の賃貸経営で、最も気になるのは利回りですよね。

利回りと言うのは、

年間家賃収入÷物件購入価格=利回り

で求められます。利回り10%なら10年で返済。利回り20%なら5年で返済という大まかなイメージがあれば、利回りを理解しやすいでしょう。(表面利回りと実質利回りがあるので注意)

この利回りを高めるにはいくつか方法がありますのでご紹介いたします。

物件購入前

まず物件を購入する前でも、表記の利回りを高める方法があります。

  • 指値をして物件価格を下げる(値下げ交渉)
  • 購入金額据え置きで、物件のリフォームを依頼(リフォームをしたら買うという約束)

購入価格が低ければ、利回りは高くなりますので、購入価格を下げることが出来れば利回りは高くなります。

また、物件価格がそのままでも家賃を上げれば利回りは高くなります。

どちらもできたら理想的ですね。

設備を整える

築古物件であれば、設備が整っていな物件が多く整備する余地が大いにあります。

ですが、一室100万円もかけて賃料3000円程のアップならばやらない方が良いです。

するにしても、共有部から始めていく事がおススメです。

例えば、入り口をオートロックにするならば、空室率の改善にも繋がりますし、リースも月5000円~10000円程で付けられます。(経費にもできます)

また宅配ボックスや、インターネット環境を無料化にするなど、費用対効果の高い共有部の設備投資となります。これで家賃を少々上げても、空室率の改善につながる事が多いです。

これは戸数が多ければ多い程、旨味のある投資だといえます。

家具家電付き賃貸の提案

家具家電付き物件は、単身赴任など転勤の方にはおススメの提案です。

常に家具家電を備えている物件もありますが、家具家電無しでも入居可能にしておけば選択の余地があるという事で、空室率対策にもなります。

私は、賃料に上乗せ10000円で家具家電を用意した事がありますが、法人のお客さんならそれなりに需要はありました。

  • ベッド
  • 洗濯機
  • 電子レンジ
  • 冷蔵庫
  • カーテン

これだけ用意すれば十分ですし、全て揃えても6万円前後で揃います。

家具家電の利回りだけで見れば200%の利回り。半年で回収できますね。

保証はそれぞれの保証書を部屋に附属させれば良いですし、家具家電の扱いを特約に載せるなり、覚書を作るなりでOKですので、意外と家具家電賃貸は簡単なものです。

補修・リノベーションをDIYで

補修やリフォームは、賃貸オーナーにとって腕の見せ所です。

どこまですれば、空室が早く埋まるのか。逆にどこは補修しなくてよいのか判断が必要です。

ですが、最近ではDIYという選択肢もありますので、工務店に多額の費用を払い改修してもらわなくても、材料費だけでDIY出来る人も増えています。

クロス張りや、フローリング・クッションフロア、共有部の塗装や外構整備等。

古いフローリングならば、新しいクッションフロアの方が間違いなく客付けもしやすいです。

また、特に水回りは重要でユニットバスを入れたり、システムキッチンを入れるだけで、多少家賃帯を上げても空室は埋まりやすいです。少々高くついてはしまいますが。

ペット飼育可を許容する

これは慎重にしなければなりませんし、一棟マンション・アパートか区分所有か戸建かによりますが、賃料1万円プラスでペット可という物件もあります。

逆に、1万円乗せた賃料でペット可で出しても良いでしょう。ペットを飼わないなら賃料下げますの提案の方が入居者は喜びますし。

室内は、ペットがいれば損耗・劣化は激しくなりますが、空室になっているよりも入ってくれた方が間違いなく良いですし、ペットを飼っている入居者は、比較的長く滞在してくれるケースがおおいですので、むしろ優良入居者さんです。

こうした思い切りも利回りを高めることには必要かもしれません。

まとめ

利回りを高めたいというオーナーさんはかなり多くいるでしょう。

物件に付帯するオプション(家財保険やネット紹介のアフィリエイト)で、付帯収入を得るという事も出来ますし、不動産経営は家賃収入だけが収入源ではありません。

思わぬところで大きな利益が出ることもあります。

入居者にはこのネットを紹介しようとか、マンションの日照時間が長いから太陽光発電も導入しようとか、自販機や物販など多岐にわたります。

やり方は、オーナーの数だけあるので、入居者さんの満足度を高めつつ、利益の最大化を目指すのもオーナーの面白味の一つです。

コメント